Pour que votre projet soit une belle aventure (plutôt que votre pire cauchemar), voici les points clés à étudier avant de se lancer.
Le terrain : un choix fondamental
C’est l’un des actes fondateurs de tout projet architectural. « Sa topographie influera directement sur la conception de l’habitation par le biais de son adaptation au sol. Son emplacement au sein de la commune jouera sur la valeur future du patrimoine ainsi créé » résume l’architecte Marc Veyrat. Prenez le temps de réfléchir. Avec cette liste des bonnes questions à se poser par exemple.
- Quelle est son orientation : indispensable si vous envisagez une construction bioclimatique et le recours aux énergies renouvelables.
- Quelle topographie : plat, en pente… Elle conditionne l’adaptation au sol du projet et implique d’éventuels surcoûts (mise en place des réseaux).
- Y a-t-il des nuisances particulières, quelles sont les vues ? Renseignez-vous dans le voisinage.
- Quelle est la nature du sous-sol ? Un sol argileux est plus contraignant par exemple. Une étude de sol est donc indispensable une fois le terrain choisi.
- Cherchez ce qui ne se voit pas ! A la mairie, renseignez-vous sur les projets d’urbanisme en cours (une voie rapide, un immeuble ou autre), prenez connaissance des documents d’urbanisme, du cahier des charges pour un lotissement, etc.
Le bon programme
Le programme consiste à définir définir en amont vos besoins : nombre de pièces, surfaces approximative, en fonction de votre manière de vivre et de votre organisation familiale et /ou professionnelle, de l’avenir (les enfants, prévoir les « vieux jours » et des aménagements spécifiques). Une fois définis ses besoins et envies, il s’agit de les mettre en accord avec le budget. Sans perdre de vue qu’un bon projet est généralement issu d’un bon programme.
Petits détails pour bon programme
Plus le programme sera précis, moins vous aurez de mauvaises surprises. N’hésitez pas à entrer dans les détails : quelles relations entre les différentes pièces, leur position par rapport à l’orientation du terrain, la relation entre l’intérieur et l’extérieur, etc. C’est aussi lors de cette phase que les choix techniques importants seront arrêtés : mode de chauffage, utilisation des énergies renouvelables, emploi des matériaux sains, choix du système constructif (ossature bois, maçonnerie dite traditionnelle, ossature métallique, paille, etc.).
Pas de gaspillage
Gérez au mieux l’espace disponible en rationalisant : si vous envisagez de construire des annexes à plus ou moins long terme, tenez en compte dès à présent : « réfléchissez comme si vous deviez réaliser la totalité du projet dès la première fois en implantant la maison avec, par exemple, la piscine et ses abords, le garage indépendant, etc. », conseille l’architecte.
Autorisations d’urbanisme et démarches administratives
Construire, agrandir ou rénover son logement implique de respecter de nombreuses règles et démarches administratives. Fastidieux, certes, mais indispensable ! Pour vous faire aider gratuitement, faites appel aux conseillers du CAUE (Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement, financé par la Taxe d’Aménagement) de votre département. Une équipe pluridisciplinaire d’architectes, thermiciens, urbanistes, paysagistes, juristes, pourra vous apporter un conseil gratuit et personnalisé en tenant compte de vos besoins, de la réglementation et du lieu d’implantation de votre projet.
Voici les principaux éléments à connaître :
Que puis-je faire sur ma parcelle ?
Un ensemble de textes réglementaires vous le dira précisément ! Ils s’appliquent, au niveau national, avec le Règlement National d’Urbanisme (RNU). Les mesures concernent l’implantation des constructions et les distances à respecter. Si la commune est dotée d’un POS ou d’un PLU, les règles sont prescrites par un règlement. Si la commune n’a pas de règlement particulier, les distances à respecter sont celles mentionnées par le RNU.
Les documents communaux : la Carte Communale (elle détermine les secteurs constructibles et inconstructibles), le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ils fixent les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols de la commune.
Sans oublier les règlements spécifiques à des secteurs particuliers, le cahier des charges du lotissement, la charte architecturale et paysagère, …
Toutes les règles issues du Code Civil, du Code de la Construction et de l’Habitation, du Code de l’Environnement qui peuvent impacter votre projet doivent donc être prises en considération en amont.
Bref, un passage au service urbanisme de la mairie s’impose. Vous y trouverez l’ensemble des réglementations en vigueur. Vous pouvez les consulter sur place ou demander une photocopie de l’extrait du règlement qui vous intéresse. Vous pouvez aussi demander un Certificat d’Urbanisme (CU). Il apportera une réponse écrite sur les règles d’urbanisme, les servitudes, les dessertes du terrain par les équipements existants ou prévus ainsi que les taxes exigibles.
Les autorisations à déposer
Une construction, une extension, la transformation de son garage en habitation, un ravalement de façade, des aménagements extérieurs… Tous ces travaux impliquent des formalités administratives différentes.
Les documents indispensables
Le programme établi, il s’agit maintenant de faire établir des documents indispensables à la concrétisation du projet : l’étude de sol, le levé de géomètre et l’assurance dommage-ouvrage.
– L’étude de sol :
Réalisée par un géotechnicien, elle analyse en profondeur la nature du sol à l’emplacement de votre projet prélèvements et essais au pressiomètre et/ou pénétromètre. Il en découle un rapport d’étude de sol qui vous renseignera sur la composition du sous-sol, la profondeur du bon sol ainsi que sur les caractéristiques de résistances mécanique de votre terrain. Des préconisations pour un principe de fondation seront également données.Si le projet se situe en zone de sismicité 3,4 ou 5, l’étude de sol est obligatoire. Elle peut être exigée dans le cadre de votre assurance dommage ouvrage. Elle est très fortement recommandée afin d’éviter tous désagréments dès le démarrage du chantier.
– Le levé de géomètre :
Plan de la propriété établi par un géomètre. Il mentionne les accès, les embranchements et les divers éléments prévus : murets, emplacement des arbres hauts, points altimétrique, etc. « Cela peut être l’occasion de faire réaliser un bornage contradictoire par ce professionnel dans le cas d’une ou plusieurs limites sur les quelles vous auriez des doutes », conseille l’architecte Marc Veyrat.
Pour un projet de rénovation : il est conseillé de faire réaliser un levé des existants sous forme de plan pour chaque niveau, un relevé des façades et, suivant la complexité du bâti, une coupe longitudinale et une coupe transversale.
– L’assurance dommage-ouvrage :
Elle vous couvre des malfaçons qui apparaîtraient après réception de l’ouvrage. Si la malfaçon constatée relève de la responsabilité décennale, les réparations sont préfinancées par l’assureur qui se charge ensuite d’effectuer le recours contre l’entreprise responsable et son assureur. C’est un contrat qui dure 10 ans.
